1．建設業関連でのサブリース契約のリスク
建設業に関連するサブリース契約では、賃貸住宅建設業者が土地所有者から賃貸住宅の建築を請け負い、住宅を借り上げ入居者に転貸するというように建築請負契約と賃貸借契約が密接に結びついています。建設会社や関連会社が「家賃保証」等を強調し、建物建設を促すケースでは、将来の賃料減額や契約条件変更の可能性が十分に説明されないことが少なくありません。結果として、完成後に想定していた収益が得られず、契約解除等のトラブルが発生する例が多発しています。
2．賃料未払い・契約解除・瑕疵責任の問題
サブリース契約では、サブリース業者がオーナーに賃料を支払うことになります。しかし、サブリース業者の経営悪化などにより賃料が滞納されるケースが見られます。また、契約書の賃料見直し条項を理由に、業者側から一方的に賃料減額を求められることも多いです。さらに、建物に瑕疵があった場合、建設業者・オーナー・サブリース業者のいずれが責任を負うのかが不明確となり、紛争が複雑化しやすいです。
3．法的手段と契約上の注意点
サブリース契約は、複数の当事者間での契約であり、複雑かつ複合的です。自身がどのような立場でどのようなリスクを負っているのか把握するために、契約締結前に解約条項、賃料改定条項、修繕負担の範囲などを詳細に確認することが不可欠です。既にトラブルが生じている場合には、内容証明郵便による請求や調停・訴訟といった法的手段を検討することになります。
4．弁護士による契約チェック・交渉支援
サブリース契約書は専門的かつ事業者寄りの内容となっていることが多く、一般のオーナーが不利な条項を見抜くのは容易ではないです。弁護士に依頼することで、契約書のリーガルチェックを通じてリスクを事前に把握し、必要に応じて修正や条件の交渉を行うことが可能となります。また、紛争発生後も代理人として業者との交渉を任せることができ、迅速かつ適切な解決が可能です。
5．実務でのサブリーストラブル解決事例
裁判例として、不動産所有者が、サブリースが付いた物件を売却しようとしたものの、不動産会社からサブリースが付いた物件の売却は難しく、相当に価格を下げなければ売れないと言われたため、サブリース契約の終了をサブリース業者に希望したところ、サブリース事業者に契約の終了を争われたものがあります。更新拒絶に係る正当事由の有無が争われれましたが、裁判所は、サブリース事業者が物件を必要とする事情を本件物件の転貸による経済的利益の取得に尽きることを前提に、不動産所有者が一定額の立退料を支払えば、正当事由が認められ、契約が終了すると判断しました。
このように、サブリース事業者から契約の終了を争われたとしても、適切な主張・立証を行うことで、トラブルの解決が可能となります。
6．建設業のサブリースに関する諸問題を弁護士に依頼するメリット
建設業が関与するサブリース問題は、専門的知識が不可欠です。弁護士に依頼すること不利な条件を押し付けられるリスクを低減できます。また、将来的な紛争予防の観点からも、契約段階での関与は大きなメリットを有します。安定した不動産経営を実現するためにも、早期に専門家へ相談する姿勢が重要であるといえるでしょう。
7．建設業のサブリースに関する諸問題は法律事務所瀬合パートナーズにご相談ください
法律事務所瀬合パートナーズでは、建設業に関する様々な問題のご相談を多くいただいております。建設業のサブリースに関する諸問題に関してはリーガルチェック等の事前のトラブル防止、紛争が生じた際の交渉等の対応が必要になりますので、建設業に強い弁護士にご相談することをお勧めします。
