１ 建設現場や賃貸物件における明け渡し問題
賃貸借契約の終了時や、建設工事の完了・引き渡し時には、建物や敷地を速やかに明け渡してもらう必要があります。賃貸物件においては借主が次の契約更新を前提に居座ったり、賃料滞納後も自発的な退去を拒んだりするケースが典型です。
建設現場においては、工事完了後でも下請・協力会社が資材や機材を撤去せず残置していたり、現場使用状態が契約通りに清算されなかったりすることで、次工程に影響が出ることがあります。こうした状況を放置すると、所有者・施工者いずれにも損害発生のリスクがあります。
以上のように、建設・賃貸の両面で「明け渡し」がスムーズに行かないと、時間・コスト・信用のいずれも損なわれてしまいます。
２ 契約終了後・不法占有のケースの整理
明け渡しが必要な状態」には、主に次のようなケースが考えられます。
•契約期間満了と更新拒絶
契約更新を拒絶して賃貸借契約の期間が満了したものとして明け渡しを求める場合です。契約を終了するには、借地借家法28条に定める「正当事由」の存在が必要となります。「正当事由」の有無は、物件使用の必要性、賃貸借の従前の経過、物件の利用状況や現況に関する事情等を考慮して判断されます。
•契約解除後の占有継続
賃料滞納、契約違反などで貸主が契約を解除したものの、借主が明渡しをしないケースです。
•不法占有
契約自体がなかった、または契約終了後にもかかわらず占有を続ける場合です。
建設現場では、契約上の施工完了・引き渡し期日を過ぎて作業業者等が撤去せず、現場を占有し続けるケースも同様に「明け渡し」を巡るトラブルとなります。
３ 明け渡し請求の法的手段
明け渡しを求めるための基本的な流れ・手段は以下のとおりです。
(１) 明け渡し訴訟の提起
任意での退去が得られない場合、地方裁判所または簡易裁判所に訴訟を提起して明け渡しを請求します
(２)強制執行
訴訟で判決や和解が確定したにもかかわらず、相手が退去に応じない場合には、裁判所の執行官により強制的に建物の明け渡しを実施します。
強制執行により、荷物の搬出や鍵交換などが行われ、占有者を排除して建物の引渡しが完了します。
４ 交渉や裁判での解決の流れ
次のようなステップで解決が図られます。
•交渉段階（任意対応）
まず借主や施工業者と話をし、状況確認・交渉を行います。書面（通知・催告）を送付し、任意退去または撤去を促します。
•訴訟提起
任意では解決に至らない場合に、訴訟を提起します。双方の主張及び証拠を基に判決がなされます。
•明け渡し
判決や和解内容に基づき、明け渡しを促します。相手方が応じない場合には、強制執行手続に移ります。
•強制執行の実行
裁判所に明け渡しの強制執行を申し立てます。申立・催告・断行（実際に荷物搬出・鍵交換等）という段階を経て、実際に明け渡しが完了します。
５ 建物明け渡しに関する解決例
•例１ 賃料滞納中の借主に対する明け渡し訴訟
賃貸人が借主へ複数月の賃料滞納を確認後、内容証明での催告を経て建物明け渡し訴訟提起しました。借主の家賃滞納が裁判所に認められて勝訴判決を得たことで、強制執行により退去が実現しました。
•例２ 老朽化建物の建替えに伴う明け渡し
1人1人の借主に建物の立替えが必要になっていることを丁寧に説明しました。各借主との立退料等の条件交渉の結果、住人全員の明け渡しを実現しました。
６ 建設業の建物明け渡しを弁護士に依頼するメリット
建設業界では、明け渡しを求めるためには、契約書・請負代金・工期といった契約内容を精査する必要があるため、一般的な賃貸契約とは異なる対応が必要です。弁護士に依頼することで、次のようなメリットがあります。
•契約・請負関係を踏まえた法的整理
建設業特有の契約形態（請負、下請、現場引き渡し等）を精査し、明け渡しを含む整理を法的に設計できます。
•交渉から訴訟・執行まで一貫対応
任意交渉、訴訟提起、判決確定、強制執行という一連の手続きをワンストップで依頼でき、手間を軽減できます。
•事業継続・遅延リスク軽減
明け渡しが遅延すると、次工程の着手・賃貸収益開始・工期完了に影響します。専門家が早期対応を図ることで、影響を最小化できます。
７ 建物明け渡しは 弁護士法人法律事務所瀬合パートナーズ にご相談ください
神戸・姫路を拠点とする弁護士法人法律事務所瀬合パートナーズは、建設業・不動産業のトラブルに関して豊富な実務経験を有しております。
－ 賃貸借契約終了後の明け渡し対応
－ 工事完了後の現場引き渡し・資材撤去トラブル
－ 建物の老朽化・建替えに伴う立ち退き交渉・訴訟
など、幅広く対応しております。建物立退きについてお悩みをお持ちの場合は、ぜひ一度ご相談ください。
